Trust Immobiliare

vede coinvolti almeno tre soggetti, in cui si realizza il conferimento di proprietà immobiliari ad un trustee, con l’obbligo di quest’ultimo di gestire e amministrare i beni allo scopo principale di proteggerli dalle pretese di futuri potenziali creditori e ottimizzare la successione nel pieno rispetto della normativa nazionale.
Nello specifico, il trust immobiliare realizza un fenomeno di separazione patrimoniale, per cui i beni conferiti sono sottoposti ad una disciplina differente rispetto al resto del patrimonio, soprattutto per quel che riguarda la responsabilità patrimoniale in caso di inadempimento delle obbligazioni da parte del disponente. In altre parole, i beni del trust sono svincolati dalla garanzia patrimoniale generica di cui all’art. 2740 del codice civile e su di essi non possono soddisfarsi nè i creditori del settlor nè i creditori del trustee. Il valore dei beni del trust si pone, pertanto, a garanzia dei soli crediti ad essi riferibili e possono essere aggrediti esclusivamente dai creditori di quel patrimonio separato. Gli immobili, infatti, non fanno più parte del patrimonio del disponente e neppure del patrimonio dei beneficiari. Per questo motivo eventuali futuri creditori non saranno nelle condizioni di aggredire i beni conferiti nel trust.

Il trustee può venire in possesso del bene o dei beni immobili destinati attraverso negozi traslativi di proprietà o altri diritti reali minori. In altri termini, può accadere che il disponente trasferisca in proprietà i beni al gestore, oppure può trasferire la nuda proprietà mantenendo a proprio vantaggio l’usufrutto o il diritto di abitazione sugli immobili stessi, compatibilmente con le disposizioni codicistiche che disciplinano i diritti reali (si veda, a titolo esemplificativo, la temporaneità dei diritti reali minori in questione).
Le differenti modalità traslative si riflettono sulla diversa disciplina. Qualora si trasferisca la piena proprietà, incombono maggiori obblighi fiscali sul trustee, il quale deve inserire nella propria dichiarazione dei redditi riferita al trust il bene o i beni immobili specifici destinati, al fine di pagare le imposte dovute.
Al contrario, negli altri due casi (diritto di usufrutto o diritto di abitazione), è il proprietario che continuerà a inserire nella propria dichiarazione dei redditi i redditi derivanti dagli immobili in questione, in quanto titolare del diritto reale minore.
Attraverso la riserva della nuda proprietà il gestore e il beneficiario si mettono nelle condizioni di poter usufruire dell’immobile senza averne il possesso, con tutte le conseguenze che ne discendono anche in punto di responsabilità.

I vantaggi del trust immobiliare

Per capire quali siano i vantaggi di ricorrere al trust immobiliare, occorre fare un esempio pratico.
Quando si acquista un immobile da un alienante, che a sua volta lo ha ricevuto in donazione, bisogna tenere a mente che l’acquisto è precario e può essere dichiarato inefficace nel caso in cui gli eredi legittimari lo contestino. L’asse ereditario su cui gli eredi si soddisfano non è solo quello risultante al momento della morte del de cuius, ma nel patrimonio tornano a confluire quei beni di cui si è disposto in precedenza per spirito di liberalità. Le donazioni effettuate dal de cuius quando era in vita possono infatti essere dichiarate inefficaci e i beni donati tornano ad essere reintegrati all’interno dell’asse ereditario.
Il rischio per il donatario di vedersi annullare l’acquisto e dover restituire il bene è elevato, soprattutto se la quota di legittima non è stata rispettata.
In queste evenienze si coglie la vera utilità del trust, a tutela di tutte le parti in gioco, acquirente compreso: si tratta infatti di un istituto che consente di prevenire brutte sorprese. I beni destinati al trust, peraltro, non possono essere toccati da ipotetici creditori del disponente né del trustee.
Tra i vantaggi del trust si devono anche annoverare le possibili agevolazioni fiscali. Gli immobili italiani trasferiti in un trust residente o non residente rimangono soggetti alla legge italiana. Inoltre, il conferimento di beni immobili in trust sconta le imposte di successione/donazione e ipocatastale. Qualora venga invece conferita solo la nuda proprietà, si applicheranno le tabelle del valore di usufrutto o del diritto di abitazione che sono parametrate all’età del disponente.

La natura giuridica del trust immobiliare

Pochi dubbi permangono sulla natura giuridica del trust. L’orientamento maggioritario in giurisprudenza lo qualifica come atto unilaterale, in forza del quale il disponente stabilisce un programma di gestione e amministrazione del bene, nonché di futura attribuzione a terzi beneficiari, la cui esecuzione è affidata a un trustee.
Talvolta, viene coinvolto un ulteriore soggetto, detto “protector”, cui è affidato lo specifico compito di valutare la conformità dell’operato del trustee al programma delineato al settlor e, in caso di esito negativo, revocarlo e sostituirlo con un altro gestore.
Il trustee diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile, seppure nel rispetto delle condizioni individuate nell’atto costitutivo del trust. Egli deve, in ogni caso, rendere conto del proprio operato e non può disporre dei beni a titolo personale. Si tratta, infatti, di un proprietario temporaneo, nell’attesa che i beni vengano trasferiti al beneficiario, alla scadenza pattuita dal settlor.
Seppur sia un atto unilaterale, il trust necessita di accettazione da parte del trustee, entro il termine individuato dal settlor. Per incentivare una celere assunzione dell’incarico si è previsto un idoneo meccanismo di sostituzione in caso di accettazione tardiva.
Trattandosi di un atto di destinazione patrimoniale rilevante ai sensi dell’art. 2645 ter del codice civile e, avendo anche ad oggetto beni immobili, l’orientamento giurisprudenziale prevalente richiede la necessità della forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata) a pena di nullità, che consenta la pubblicità e la conoscibilità del trust da parte di soggetti terzi, a cui l’atto costitutivo diviene opponibile in seguito a trascrizione.